634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK), Türkiye'deki tüm apartman ve site yöneticilerinin görev ve sorumluluklarını yasal çerçeveye oturtmaktadır. Kanunu bilmeden yöneticilik yapmak; iptal edilen kararlar, tazminat davaları ve kişisel sorumluluk gibi ağır sonuçlara yol açabilir. İşte KMK kapsamında yöneticinin bilmesi gereken 10 temel görev:
1. İşletme Projesi Hazırlamak (Madde 37)
Yönetici, her takvim yılı başında binanın yıllık giderlerini ve bu giderlere her dairenin katkı payını gösteren bir işletme projesi hazırlamakla yükümlüdür. Bu proje kat maliklerine imzalatılır veya taahhütlü mektupla tebliğ edilir. 7 gün içinde itiraz edilmezse proje kesinleşir.
2. Aidat Toplama ve Cari Hesap Tutma (Madde 20)
Aidatları toplamak yöneticinin temel görevidir. Her kat malikinin ödemelerini kayıt altına almalı, geç ödeyenlerden yasal oranda (%5/ay) gecikme faizi hesaplamalı ve bu kayıtları denetime hazır tutmalıdır. Modern apartman yönetim yazılımları bu işlemi otomatik yapar.
3. Banka Hesabı Açmak ve Kasayı Yönetmek
Toplanan aidatlar şeffaflık açısından apartman adına açılan banka hesabında tutulmalıdır. Kişisel hesapta tutmak hem hukuki risk hem de güven sorunu yaratır.
4. Genel Kurul Toplantısı Düzenlemek (Madde 29)
Olağan genel kurul yılda en az bir kez Ocak ayında, olağanüstü ise ihtiyaç halinde yapılır. Yönetici, toplantı çağrısını en az 15 gün öncesinden taahhütlü mektupla tüm kat maliklerine bildirmek zorundadır.
5. Karar Defteri Tutmak (Madde 32)
Alınan kararlar noter tasdikli karar defterine tarih sırasıyla işlenmelidir. Karar defterinin kaybolması veya tutulmaması ciddi hukuki sorun yaratır. Dijital yönetim platformları bu kayıtları bulutta da yedekler.
6. Sigorta Yaptırmak (Madde 19/A)
Depreme karşı zorunlu DASK sigortası tüm bağımsız bölümler için yaptırılmalıdır. Binanın ortak alanları için yangın ve doğal afet sigortası da yapılması önerilir.
7. Ortak Alanların Bakım ve Onarımını Sağlamak
Asansör, çatı, su tesisatı, elektrik tesisatı gibi ortak alanların bakımını düzenli yaptırmak ve acil arızalara müdahale etmek yöneticinin sorumluluğundadır.
8. Yıllık Hesapları Denetletmek (Madde 41)
Apartmanlarda 3 kat maliki tarafından seçilen denetçi kurulu, yöneticinin hesaplarını yılda en az bir kez denetler. Yönetici, tüm belgeleri bu denetime hazır tutmak zorundadır.
9. Yargı Yoluna Başvurmak (Madde 20)
Borcunu ödemeyen kat maliklerine karşı icra takibi veya dava açma yetkisi yöneticidedir. Bunun için gerekli belgeler (aidat tablosu, gecikme faizi, tebligat kanıtları) eksiksiz hazırlanmalıdır.
10. Çevre ve İdare Mevzuatına Uymak
Apartman atıklarının ayrıştırılması, gürültü saatlerinin uygulanması ve belediye ile ilgili yükümlülüklerin yerine getirilmesi de yöneticinin görev alanındadır.
Asistap ile Yasal Uyumu Kolaylaştırın
Asistap, KMK kapsamındaki tüm bu görevleri yerine getirmenizi kolaylaştıran modüller sunar. İşletme projesi şablonları, otomatik aidat takibi, dijital karar defteri ve denetim raporları tek platformda hazırdır.